La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a publié la semaine dernière son Rapport sur le marché locatif 2025. On y apprend que la croissance des loyers moyens s’est accélérée à Montréal cette année. Parallèlement, les prix demandés pour les logements affichés sont en légère baisse. Comment concilier ces forces opposées? Le Devoir fait le point.
Le loyer est-il en hausse ou en baisse à Montréal ?
Dans l’ensemble, la SCHL rapporte une hausse du loyer moyen de 7,2 % pour un appartement de deux chambres dans la région de Montréal entre octobre 2024 et octobre 2025, pour s’établir à 1346 $. La hausse avait été de 6,3 % l’année précédente.
L’accélération de la croissance des loyers est surtout attribuable à la hausse record de 5,9 % recommandée par le Tribunal administratif du logement (TAL), explique l’organisme. Le tout « dans un contexte de baisse des rotations de logements, un facteur associé à des augmentations substantielles de loyer ». Pour les appartements de deux chambres avec un changement de locataire, la hausse du loyer moyen a été de 17,2 % cette année. Pour les appartements sans roulement de locataire, elle était de 6 %.
Par ailleurs, Statistique Canada publie les loyers demandés pour les logements à louer annoncés sur les grandes plateformes de location au pays. C’est là que l’on constate une légère baisse. Dans la région de Montréal, au troisième trimestre de 2025, le loyer moyen affiché pour un appartement de deux chambres s’élevait à 1930 $, soit 20 $ de moins qu’un an plus tôt.
« Le loyer [d’un appartement] occupé par un locataire qui n’a pas déménagé va être beaucoup plus faible que le loyer [d’un appartement] où il y a un nouveau locataire qui a emménagé », résume Francis Cortellino, économiste du marché immobilier à la SCHL. Et le « loyer [d’un appartement] vacant sera plus élevé que celui [d’un appartement] occupé ».
Pourquoi parle-t-on de « détente » du marché locatif ?
Le taux d’inoccupation des logements a poursuivi sa hausse à Montréal en 2025, pour s’établir à 2,9 %. Il était de 2,1 % l’an dernier. C’est à cela que fait référence la SCHL quand elle parle de « détente » du marché locatif. Il existe toutefois des réalités distinctes selon le marché : le taux d’inoccupation est plus élevé pour le quartile des appartements les plus chers (4,9 %) que pour la tranche des logements les plus abordables (1,3 %).
« Dans les constructions neuves et les logements qui sont plus chers, c’est très difficile d’attirer les locataires en ce moment, explique Francis Cortellino. Il y a beaucoup de compétition et d’offres sur le marché. Donc, il n’y a pratiquement pas de croissance de loyer. Il y a même souvent des incitatifs, comme des mois gratuits. »
Les mises en chantier record des dernières années ont contribué à augmenter le nombre de logements disponibles sur le marché, mentionne la SCHL. En même temps, la demande a ralenti, principalement en raison d’une baisse du nombre de résidents non permanents (travailleurs temporaires et étudiants internationaux).
« Cette année, on a quand même vu une accélération de la croissance des loyers malgré la hausse du taux d’inoccupation », souligne M. Cortellino. Une situation qu’il attribue au fait que « les locataires sont restés dans leur appartement ». Plusieurs locataires ont préféré encaisser la hausse recommandée par le TAL plutôt que de déménager, car leur loyer demeurait tout de même sous le prix courant.
Qu’en est-il de l’abordabilité ?
Le montant du loyer est une chose, mais il prend tout son sens lorsqu’on le compare au revenu. La SCHL rappelle que dans la dernière année, la hausse des loyers a dépassé celle des revenus dans la grande région de Montréal, accentuant les défis d’abordabilité.
« L’accès au logement est donc de plus en plus difficile, notamment pour les ménages les plus défavorisés », écrit l’organisme. Le problème de l’accès au logement se trouve aussi dans le type de logement offert. « Les logements dont le loyer se situe sous la médiane sont plus rares que ceux qui ont des loyers se situant dans les quartiles supérieurs. »
« La crise du logement en est maintenant une d’abordabilité », note dans un communiqué Véronique Laflamme, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain. Pour affronter la crise, plutôt que de « miser sur la construction de logements locatifs chers », il faudrait notamment « investir massivement dans le logement social », selon elle.
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